Cho mình hỏi cần xem xét các vấn đề pháp lý nào khi mua nhà cũ?
1 Answer
You must login to add an answer.
Have an account? Sign In Now
Lost your password? Please enter your email address. You will receive a link and will create a new password via email.
Please briefly explain why you feel this question should be reported.
Please briefly explain why you feel this answer should be reported.
Please briefly explain why you feel this user should be reported.
Chúng tôi muốn kết nối những người có kiến thức với những người cần nó, tập hợp mọi người với những quan điểm khác nhau để họ có thể hiểu nhau hơn và trao quyền cho mọi người chia sẻ kiến thức của họ.
Ask A QuestionCho mình hỏi cần xem xét các vấn đề pháp lý nào khi mua nhà cũ?
You must login to add an answer.
Hi bạn, mình đọc từ nguồn Mahaland.vn thì:
Xem xét đến các vấn đề pháp lý
Kinh nghiệm mua nhà cũ cho thấy: Trước khi quyết định xuống tiền mua bán nhà đất, ta cần xem xét kỹ lưỡng về tính pháp lý của ngôi nhà định mua. Đây là một trong những nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến tính an toàn và hiệu quả của giao dịch.
Giấy chứng nhận sở hữu nhà đất của chủ cũ (Sổ đỏ)
Để xác minh tính pháp lý của ngôi nhà cũ, theo kinh nghiệm mua nhà cũ sửa lại bán, nên yêu cầu người bán đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũng có thể gọi là Sổ hồng hay Sổ đỏ) và giấy phép xây dựng của ngôi nhà gắn liền với đất – cũng có nghĩa là ngôi nhà cũ mà bạn đang xem xét mua lại. Kèm theo đó là các giấy tờ khác như thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng.
Kiểm tra thẻ CMND hoặc thẻ CCCD của bên bán
Ngoài ra cũng cần lưu ý rằng, chứng minh thư của người bán hoặc thẻ căn cước công dân cũng cần được kiểm tra kỹ lưỡng. Mục đích của việc xác nhận này là để xem liệu người bán có đúng là chủ sở hữu của ngôi nhà đó hay không. Đây là kinh nghiệm mua nhà cũ giúp bạn tránh được việc trở thành nạn nhân của những kẻ lừa đảo hay các tổ chức trái phép. Thêm vào đó, người mua nên xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản với các cơ quan nhà nước có liên quan như phòng tài nguyên và môi trường ở địa bàn Huyện hoặc các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất đai. Điều này giúp người mua hiểu rõ tài sản đó có đang bị tranh chấp, thế chấp hay không? Nó có bị thu hồi hay lập kế hoạch dự án không? …
Kiểm tra hiện trạng của căn nhà cũ
Khi xem xét và đánh giá căn nhà bạn cũ định mua, hãy chú ý đến từng chi tiết của căn nhà, tránh đánh giá sai về tình trạng thật của nó. Điều này là một kinh nghiệm mua nhà chung cư cũ vô cùng quan trọng. Hiện nay, nhiều chủ sở hữu vì muốn thu hút người mua và bán được căn nhà của mình với giá tốt nên đã không ngần ngại chi mạnh tay để sửa sang lại căn nhà của mình. Thậm chí, nhiều ngôi nhà đã xuống cấp nhưng chỉ cần một vài mua bán nhà đất cũ sửa lại bán, thi công xây lại nhanh chóng bằng vật liệu rẻ tiền là lại có thể trông như mới. Đặc biệt, nhiều đối tượng kinh nghiệm mua bán nhà cũ rồi sửa lại để bán nhằm đánh lừa những người mua thiếu kinh nghiệm. Do đó, người mua nên cẩn thận vì người bán có thể cố gắng che giấu những điểm yếu trong căn nhà khiến bạn không thể đánh giá được tình trạng thực sự của nó.
Nhà có đang thuộc diện thế chấp hay không?
Để chắc chắn được rằng ngôi nhà cũ đang định mua có đang vướng phải những vấn đề về pháp lý hay không. Bạn có thể thực hiện việc kiểm tra dựa trên các trình tự sau đây:
Cụ thể để có kinh nghiệm mua bán nhà cũ, bạn cần lưu ý như sau:
Kiểm tra thông tin được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bạn có thể yêu cầu người bán và cũng là chủ sở hữu ngôi nhà xuất trình bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đây là tài sản thế chấp ngân hàng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi rõ là “Đã thế chấp quyền sử dụng cho ngân hàng Y dựa theo hợp đồng số X” hoặc đính kèm tờ rời (có đóng dấu của Cơ quan đăng ký đất đai). Thông tin này có thể tìm thấy trên các trang 3, 4 hoặc các trang bổ sung của chứng chỉ.
Tra cứu thông tin chính xác tại các văn phòng công chứng
Với phương thức này, trước tiên người mua phải yêu cầu người bán cung cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ / sổ hồng). Sau đó mang bản sao này đến phòng công chứng để tra cứu thông tin nhà, đất đã thế chấp ngân hàng hay chưa. Tùy theo quy định của từng văn phòng công chứng, việc tra cứu này có thể miễn phí hoặc cần trả phí.
Đăng ký kiểm tra thông tin tại các cơ quan có thẩm quyền
Ngoài ra, bạn cũng có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất để kiểm tra. Một bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng do người bán cung cấp có thể được sử dụng để xác minh tình trạng của ngôi nhà có được thế chấp hay không.
Dò hỏi thông tin liên quan đến người bán với các hộ lân cận hoặc công ty môi giới
Khi người bán thế chấp bất động sản với các bên cho vay nóng mà bạn không thể xác minh thông tin với cơ quan chức năng thì việc hỏi thông tin từ người dân địa phương được coi là một cách hữu hiệu. Bạn có thể hỏi các câu hỏi xoay quanh việc người bán là ai? Bất động sản này có thuộc về họ hay không? Vấn đề an ninh ở khu vực này có tốt không? Đặc biệt, hãy hỏi thăm họ rằng có thấy ai đến đòi tiền, nợ không?
Lưu ý các điều khoản nằm trong hợp đồng đặt cọc
Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc phải điền đầy đủ thông tin chính xác và thống nhất như thông tin nhân thân của hai bên, liệt kê các loại giấy tờ liên quan, ghi cụ thể thời gian và địa điểm đặt cọc, đặc điểm, giá trị của ngôi nhà, khoản tiền đặt cọc được ghi bằng cả số và chữ và phương thức thanh toán, xác định đối tượng chịu thuế và phí, ghi chú về việc xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp vi phạm hợp đồng Trong trường hợp bên bán thế chấp nhà cho ngân hàng thì phải có văn bản cam kết của 3 bên gồm bên mua, bên bán và ngân hàng. Nội dung của biên bản cam kết sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa người bán và người mua và việc thanh toán công nợ giữa người bán và ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản thế chấp.
Kiểm tra xem ngôi nhà có thuộc trong diện quy hoạch hay không?
Theo kinh nghiệm mua bán căn hộ chung cư cũ, một quy định quan trọng mà bạn cần biết là UBND cấp Huyện có trách nhiệm thông báo công khai quy hoạch sử dụng đất thuộc phạm vi cấp Huyện tại trụ sở cơ quan và Cổng thông tin điện tử. Đồng thời phải thông báo công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp Huyện đối với xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp Xã. Việc thông báo công khai phải được thực hiện trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải được thực hiện trong suốt thời kỳ diễn ra quy hoạch. Căn cứ vào các quy định trên, để biết ngôi nhà mình định mua có thuộc quy hoạch hay không, bạn có thể kiểm tra theo các cách sau:
Kiểm tra chất lượng xây dựng
Theo kinh nghiệm mua bán nhà cũ, bạn cần kiểm tra:
Cụ thể như sau:
Kiểm tra chất lượng địa chất tại khu đất xây dựng ngôi nhà
Chất lượng đất có thể thay đổi tùy theo từng nơi và là yếu tố then chốt quyết định độ bền của nền. Một số loại đất như đất sét và đất đen không thích hợp cho việc xây dựng các tòa nhà cao tầng. Theo nhiều chuyên gia, những loại đất này có xu hướng trương nở và co lại do ẩm và nước.
Cách đánh giá thiết kế và kết cấu ngôi nhà nhằm xác định tính an toàn
Người bình thường có thể khó đánh giá và hiểu được cấu trúc của một ngôi nhà. Do đó, bạn có thể thuê thợ chuyên nghiệp để xác định độ bền của tài sản định mua. Một ngôi nhà cũ sửa lại bán chỉ được xét là đảm bảo an toàn khi có đủ khả năng chống động đất, chống cháy và có lối thoát hiểm.
Kiểm tra độ dày của tường
Kiểm tra độ dày của tường là một bước đánh giá quan trọng trong kinh nghiệm mua nhà cũ. Để làm điều này, bạn có thể đi xung quanh nhà và kiểm tra hoặc dùng các khớp ngón tay gõ bất kỳ đâu trên các bức tường. Trong trường hợp sau khi kiểm tra, bạn phát hiện thấy bức tường có dấu hiệu võng xuống thì việc cần làm là tìm hiểu về cấp phối bê tông được sử dụng trong công trình. Ngoài ra, bạn cũng có thể dùng cách này để kiểm tra độ xốp hoặc xác minh chủ nhà có sử dụng ván ép bên trong tường hay không. Nhiều công ty xây dựng thường sử dụng vách ván ép để gia cố kết cấu. Tuy nhiên, việc sử dụng loại gỗ này trong xây dựng có thể dẫn đến hiện tượng mối mọt nếu không được xử lý đúng cách.
Chất lượng và độ mới của lớp sơn cho biết nhiều thông tin quan trọng
Khi xem tài sản trên các trang web bất động sản, hầu như bạn sẽ khó nhận định liệu có sự xuất hiện của các vết nứt trên tường hay không. Tuy nhiên, ngay cả một vết nứt nhỏ cũng có thể nói lên chất lượng của loại sơn được sử dụng cho ngôi nhà và nhanh chóng lan rộng tạo ra các vết nứt tiếp theo. Ngược lại, việc sử dụng loại sơn tốt không chỉ giúp nâng cao tính thẩm mỹ cho ngôi nhà mà còn tăng tuổi thọ cho tường nhà.
Đối chiếu diện tích nhà thực tế với diện tích trong giấy tờ
Hãy chú ý đến tất cả các thông tin được đề cập trong sổ đỏ ngôi nhà. Nhiều người khi được người bán cho xem sổ đỏ, họ nhanh chóng yên tâm rằng ngôi nhà đã đạt đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên vẫn chưa thể kết luận vội vàng mà cần đối chiếu với diện tích thực. Giả sử diện tích căn nhà là 100m2 nhưng trên sổ đỏ chỉ có 80-90m2, điều này chứng tỏ họ đã lấn chiếm đất. Do đó, nếu mua căn nhà thế này thì bạn sẽ có nguy cơ gặp rắc rối về pháp lý. Kinh nghiệm mua nhà cũ đối với vấn đề này là bạn cần yêu cầu chủ nhà cho xem sổ đỏ, kiểm tra kỹ số liệu diện tích căn hộ trên sổ có tương ứng với diện tích thực tế hay không. Xem thêm:
Hoặc nguồn 2:
10 lưu ý về Pháp Lý cho người mua nhà lần đầu
1. TRAO ĐỔI TRƯỚC VỚI CHUYÊN GIA VỀ CĂN NHÀ MÀ BẠN CẦN MUA Theo tỉ phú bất động sản nước Mỹ Donal Trump, một trong những nguyên nhân thành thành công của ông chính là “khả năng thu thập những thông tin tốt nhất từ những người thông minh nhất”. Các chuyên gia bất động sản, luật sư là những người có sự hiểu biết và trải nghiệm thực tế giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian, công sức, để mua nhà an toàn. Vì vậy trước khi giao dịch nên tìm đến các chuyên gia có kinh nghiệm giúp người mua làm chủ tình thế trong giao dịch. 2. THEO DÕI BIẾN ĐỘNG CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC Tại việt Nam chính sách pháp luật tác động mạnh đến biến động giá trị của BĐS, đến hoạt động mua bán giao dịch sau đó. Biến động pháp luật tại Việt Nam cũng diễn ra thường xuyên. Vì vậy để an toàn, người mua nhà nên theo dõi những biến động từ chính sách ngay tại thời điểm giao dịch mua bán nhà đất. Bạn cần phải xem xét những chính sách quản lý trong phân khúc nhà mình mua, xem có biến động gì không trong thời gian từ 10 năm đến 20 năm trước và so sánh với thay đổi ở thời điểm hiện tại. 3. TÌM HIỂU VỀ THÔNG TIN QUY HOẠCH, KIỂM TRA CHÉO THÔNG TIN DỰ ÁN Ít nhất phải có 2 nguồn tin để tiến hành kiểm tra chéo thông tin sản phẩm bất động sản mà bạn đang muốn mua. Nguồn thông tin chính thống đầu tiên có thể tìm kiến từ chính chủ đầu tư dự án, chủ nhà, từ chính quyền, nhà môi giới hay các chuyên gia tư vấn về BĐS. Bên cạnh đó người mua có thể tự kiểm tra, tham khảo từ các website bán hàng, các web đối chiếu đo lường và nguồn tin từ báo chí. Nâng cao hơn nữa là người mua trực tiếp tìm kiếm nguồn tin đối chiếu từ các cơ quan phụ trách quy hoạch, cấp chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản đó. Từ nhiều nguồn tin trên, người mua sẽ trực tiếp đưa ra được những câu hỏi, nghi vấn về căn nhà mà mình đang muốn mua. 4.GIAO DỊCH VỚI BÊN BÁN CÓ TOÀN QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT Để tránh những tranh chấp pháp lý phát sinh sau này, người mua nhà nên chọn mua những căn nhà mà người bán được toàn quyền quyết định sử dụng, giao dịch Bất động sản. Tránh trường hợp mua phải căn nhà hai vợ chồng đứng tên nhưng chồng ý bán, vợ lại không, hay căn nhà tới 3-4 người thừa kế. Chỉ khi ký kết với đúng người có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng ký kết mới được công nhận vè mặt pháp lý. 5. THỎA THUẬN THẨM ĐỊNH VÀ KÝ CAM KẾT VỚI CHỦ NHÀ Người mua nhà cần thẩm định kỹ các điều khoản trong thỏa thuận hợp đồng mua bán và tìm cách có được cản cam kết rõ ràng từ bên bán. Phải biết rằng hợp đồng mua bán thực chất là hợp đồng dân sự song phương, các bên đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Người mua có quyền được đàm phán, thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình, nếu không thể thêm bớt các điều khoản chính thì cũng có các điều khoản bổ sung. 6. TÌM HIỂU KỸ VỀ THỦ TỤC PHÁP LÝ TRƯỚC – TRONG – KHI BÀN GIAO CĂN NHÀ Khi muốn mua BĐS nào, người mua nên có thói quen check list các thông tin pháp lý cần thiết trước – trong – khi bàn giao căn nhà và từ đó tiến hành tra cứu. Có thể mang đến cơ quan nhà nước hay lên mạng kiểm tra thông tin. Khách hàng còn có thể tìm hiểu thông tin từ chính những người mua trước đây, các luật sư, chuyên gia… 7. LUÔN CÓ TƯ VẤN LUẬT TRƯỚC KHI ĐẶT BÚT KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN “Bút sa gà chết”, không nên ký bất kỳ hợp đồng nào khi bạn chưa thực sự hiểu hết các điều khoản. Nếu không hiểu bạn có thể tìm các chuyên gia BĐS, đặc biệt là các luật sư để hỏi về những điều khoản của các hợp đồng mua bán nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng. 8. ĐÀM PHÁN CHI TIẾT VỀ GIÁ VÀ THANH TOÁN Giá và thanh toán phải càng chi tiết càng tốt, nhưng yếu tố phụ như phí môi giới, phí luật sự, thời gian thanh toán theo tiến độ… cần được đưa vào điều khoản rõ ràng. Chủ nhà luôn có khá nhiều điều khoản thanh toán khác nhau mà người mua có thể tiến hành đàm phán để có được chính sách tốt nhất, phù hợp với tài chính khi mua. 9. TẬN DỤNG CÔNG CỤ “ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH” ĐÚNG VÀ CÓ LỢI Tận dụng “đòn bẩy tài chính”, bằng cách vay mua nhà. Hiện tại đa số các ngân hàng đều có thể cho bạn vay mua nhà từ 70%. Bạn cần cần nhắc để lựa chọn mức vay, mức lãi suất phù hợp. Bạn cũng có thể chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì. Người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. 10. HỌC CÁCH GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT BẰNG ĐÀM PHÁN Đàm phán và thương lượng là con đường cần thiết để đi đến giải quyết vấn đề, cách thức như thế nào, biết từng bước trong tiến hành đàm phán khi gặp tranh chấp với người bán sẽ giúp người mua nhà chủ động trong tìm kiếm và đảm bảo quyền lợi bản thân. Xem thêm: