Cách giao dịch với chủ đầu tư/môi giới khi mua bán nhà đất TPHCM ra sao?
1 Answer
You must login to add an answer.
Have an account? Sign In Now
Lost your password? Please enter your email address. You will receive a link and will create a new password via email.
Please briefly explain why you feel this question should be reported.
Please briefly explain why you feel this answer should be reported.
Please briefly explain why you feel this user should be reported.
Chúng tôi muốn kết nối những người có kiến thức với những người cần nó, tập hợp mọi người với những quan điểm khác nhau để họ có thể hiểu nhau hơn và trao quyền cho mọi người chia sẻ kiến thức của họ.
Ask A QuestionCách giao dịch với chủ đầu tư/môi giới khi mua bán nhà đất TPHCM ra sao?
You must login to add an answer.
Chào bạn, mình tìm hiểu vấn đề mua bán nhà đất TPHCM từ Mahaland.vn thì:
Giao dịch với chủ đầu tư/ nhà môi giới
Giao dịch với chủ đầu tư, nhà môi giới là một bước quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản. Theo kinh nghiệm mua bán nhà đất TPHCM, sau đây là những điều bạn cần lưu ý thực hiện để chốt được mức giá tốt và giành được cho mình nhiều quyền lợi nhất:
Khảo sát giá mua bán nhà đất xung quanh khu vực định mua
Đầu tiên, bạn phải thăm dò mặt bằng giá đất, dự án bất động sản tại khu vực mình định mua để cập nhật mức giá trung bình, tránh bị mua với giá cao do thiếu hiểu biết. Có nhiều kênh thông tin để bạn khảo giá như báo đài, website bất động sản chính chủ uy tín như Mahaland.vn hay những văn phòng tư vấn, môi giới bất động sản.
Quan sát và nắm bắt tâm lý người bán nhằm có phương thức thương lượng thích hợp
Trong quá trình tiếp xúc và trao đổi, hãy cố gắng nắm bắt tâm lý của người bán để thương lượng với người bán sao cho có lợi và hiệu quả nhất. Ví dụ như người bán có dễ tính không, tính tình có cởi mở không, lý do bán đất… Nếu người bán cần bán nhanh vì một lý do nào đó, chẳng hạn như cần tiền mặt hoặc phá sản, thì lợi thế sẽ thuộc về người mua.
Mặt khác, xác định lý do bán nhà đất cũng giúp bạn giảm nguy cơ bị lừa đảo. Đối với những lý do mua bán nhà đất không rõ ràng, bạn nên kiểm tra thông tin mảnh đất muốn mua xem có yếu tố bất ổn nào không trước khi đưa ra quyết định. Đừng vội mua vì người bán đưa ra giá quá rẻ.
Không nên để lộ quá nhiều cảm xúc của bản thân
Người mua cũng nên tránh thể hiện quá nhiều cảm xúc trong quá trình thương lượng giá cả. Dù rất thích mảnh đất hay ngôi nhà này thì bạn cũng nên tránh thể hiện tâm lý hài lòng, nôn nóng muốn mua. Ngược lại, nên bình tĩnh, tỏ ra không quá mặn mà để có thể yêu cầu hạ giá một chút so với giá gốc.
Khảo sát khu vực có nhà đất vào các thời điểm quan trọng
Ít ai biết rằng, thời điểm xem nhà có ảnh hưởng đến kết quả của quá trình thương lượng giá nhà đất. Nhiều người sành mua bất động sản thường đi xem đất vào những ngày mưa, lúc cao điểm để đánh giá chính xác mức độ thoát nước và xem khu đất có bị ô nhiễm tiếng ồn, đường vào có bị tắc nghẽn không. .
Khi thương lượng giá, hãy áp dụng chiến thuật chỉ ra các điểm trừ của mảnh đất/ ngôi nhà
Sử dụng tâm lý học khi thương lượng giá cả bằng cách chỉ ra những điểm trừ của địa hình, vị trí nhà đất. Để làm được điều này, người mua nên tìm hiểu những kiến thức cơ bản về phong thủy hoặc nếu có thể nên nhờ người có kiến thức về phong thủy đến để phát hiện những hạn chế về phong thủy trong lĩnh vực này. Căn cứ vào các yếu tố này, bạn có thể trả giá nhà đất thấp hơn mức ban đầu từ 10-30%.
Cần có sự thống nhất, thỏa thuận về nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí, lệ phí
Khi cả hai bên đã thống nhất về giá cả hoặc trong trường hợp người bán quá cứng nhắc khi thương lượng giá cả thì một kinh nghiệm hay khi mua bán nhà đất TPHCM là thương lượng thêm về nghĩa vụ nộp các khoản thuế, phí và lệ phí. Tùy vào thái độ và hoàn cảnh của người bán, bạn có thể yêu cầu họ chịu phần chi phí này hoặc ngược lại nếu bạn là người chịu các khoản phí đóng thì có thể thương lượng với người bán để được giảm giá thêm.
Đọc bài viết dầy đủ tại: Top 10 Kinh nghiệm mua bán nhà đất TPHCM để đầu tư
Bạn xem thêm:
Hoặc nguồn 2:
1. Bước 1: Đo đạc – thẩm định lại cho chắc:
a) Đo đạc :
Các bạn cần đi đo đạc lại miếng đất của mình xem có được nhận đủ diện tích như trong sổ (hay bản vẽ – nếu giấy tay) mình được nhận hay không nhé. Tiện thể cập nhật lại Sổ mới (cho ai còn là Sổ đỏ – nghĩa đen) lên sổ hồng nếu bạn được lên thổ cư (một phần hoặc toàn phần) nhé (rất quan trọng – đất có thổ cư bao giờ cũng bán được giá hơn đất nông nghiệp hay đất thủy sản)
Tuy việc đo đạc lại thửa đất khi đi sang tên là điều không bắt buộc theo Pháp luật – nghị định nào cả nhưng mình khuyên cứ nên làm theo nhé.
Lý do: Các đối tượng xấu có thể dùng chiêu này để bắt chủ đền cọc như vụ ở Phú Quốc nhiều chủ đất dính chấu khi mà ký hợp đồng đặt cọc với “cò” là 200m2 nhưng khi lên công chứng “cò” đòi đo đạc lại thửa đất thì chỉ còn 180 m2 => “cò” nắm quy hoạch nên biết trước => ĐỀN CỌC
b) Thẩm định giá :
Có lợi nhất là những căn nhà ở thành phố khi các bạn bán đi, người mua cũng khó ép giá. Đôi khi các căn nhà đã được ngân hàng thẩm định giá và cho vay thế chấp lại là 1 điểm lợi thế.
Nên thẩm định ở các ngân hàng lớn như Vietcombank (nó có công ty con là công ty thẩm định giá Đông Nam – hình dưới), nếu chịu “durex” xíu thì càng có lợi nhé, các bạn môi giới có tâm sẽ tư vấn kỹ hơn cho các bạn điều này (mình không tiện chia sẻ)
2. Bước 2: Những việc cần làm khi rao bán:
a) Không nên đặt biển bán nhà :
Do rất dễ bị làm phiền và nhìn vào bà con hàng xóm đi qua thấy có vẻ giảm giá trị (kiểu như ông này vỡ nợ chuẩn bị chuyển đi các kiểu, hơi kỳ, cứ âm thầm bán)
Các bạn môi giới có tâm cũng không thích điều này vì nghĩ gia chủ hay gửi cho nhiều môi giới khác bán và làm việc với nhiều giá không thống nhất, tạo uy tín cho môi giới mình xác định tin tưởng cũng là cách giúp bạn bán nhà nhanh nhất nhé.
b) Tìm môi giới:
Nếu bạn có môi giới quen thì càng tốt, còn không có thể lên các group lớn (như group này – PR giùm nhé admin) tìm hoặc môi giới nào đăng nhiều bài tin vip trên các trang mạng lớn hoặc chạy quảng cáo tin đăng bán nhà đất cùng khu vực với nhà đất của bạn bạn (vì họ là môi giới có sự đầu tư, môi giới mới vào nghề ít ai dám đăng tin tính tiền triệu/ngày cả)
Tuy nhiên có nhiều “cò” thì bản thân mình chỉ nhìn liếc qua 1 cái là hủy không giao dịch nữa. Mình từng gặp 1 “cò” dắt khách đến xem nhà, mình im lặng và không nói gì để “cò” tự làm việc, nhưng khi nghe đến giá, KH có vẻ hơi nhíu mày thì “cò” lại vội vàng dẫn khách lên xe và đi luôn, không 1 câu giải thích …
c) Gửi thông tin rao bán:
Bạn cần chú ý các quy tắc bảo vệ bản thân bạn sau :
Không đăng nguyên cuốn sổ dù là môi giới quen hay trên mạng (có khả năng bị làm giả Sổ – kẻ xấu làm nhanh lắm các bạn ơi)
Đánh dấu Sổ ở những nơi ít để ý (nếu có dấu hiệu tráo Sổ bạn nhận ra => hãy cầm tay nó đến đồn công an gần nhất nhé)
Không được cầm Sổ khi chỉ hẹn gặp nơi công cộng => nên thương lượng qua mạng, hoặc qua điện thoại: Dịch bệnh mà hạn chế đi.
Xem nhà xem cửa thì gửi cho môi giới cái chìa khóa là dc ( nếu nhà trống or đất trống: nên lắp camera trong nhà: có nhiều chuyện hay lắm )
3. Bước 3: Thương lượng (với môi giới hoặc chính người mua):
Các bạn có thể theo quy tắc này – vừa có lợi cho cả ba bên (chủ sở hữu – môi giới – khách mua) :
Chỉ gặp 1 lần duy nhất tại Phòng công chứng có đồn công an hoặc UBND kế bên tại gần khu nhà đất của bạn (không gặp chơi trước hay ký hợp đồng môi giới trước – KHÔNG CẦN THIẾT vì có thể dính nhiều chiêu trò – các bạn có kinh nghiệm hơn có thể chia sẻ thêm nhé )
Người mua thiện chí thì cầm tiền cọc ít nhất 10-30% để có tiếng nói #đòixemtoànbộSổ của bạn (Phòng công chứng uy tín sẵn sàng xác nhận THẬT GIẢ) => rất nhiều đối tượng không cầm tiền cứ hẹn rủ cafe các kiểu. Nếu gặp nhau ở Phòng công chứng thì dù cả người mua lẫn người bán có ý đồ thì #chẳngaichạythoátcả => nên đi giao dịch với ít nhất 3 người.
Ký xong hợp đồng cọc mới ký hợp đồng môi giới nhà đất (KHÔNG NÊN KÝ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI TRƯỚC – Thạch sanh vs Lý thông lẫn lộn khó biết lắm) nhé các bạn: các bạn môi giới sợ chủ sở hữu luồn cò ư ? Hơi khó nếu như bạn ở đó nhìn chằm chằm ở Phòng công chứng (có lợi cho cả 3 bên)
Tuy nhiên, hiện vẫn có nghề môi giới bên mua và môi giới bên bán nhé các bạn, nên tùy trường hợp thực tế mà thương lượng NHƯNG chỉ #thiệnchí khi họ cũng đủ thiện chí. Đã có quá nhiều trường hợp lừa đảo rồi được nhiều bạn đăng trước đó rồi.
Hợp đồng cọc – Hợp đồng môi giới tách riêng ra và phải được email trước ít nhất 1 ngày để cả ba bên cùng đọc và nắm xem có thương lượng gì trước khi đi lên công chứng hay không ?!
Chủ nào có hàng hiếm, hàng bự, hàng vip quá có thể yêu cầu người mua gửi chứng thư ngân hàng (chứng minh tài chính) hoặc thuê luật sư đứng ra giải quyết.
Nên xin phép ghi hình ghi âm lại tất cả để làm bằng chứng nếu có tranh chấp trước tòa. (đã từng có vụ người mua chịu mất cọc để khiến nhà đất đó thuộc diện tranh chấp và CHỦ không thể bán cho ai được nữa )
CỌC XONG NHỚ LẤY LẠI SỔ NHÉ CÁC CHỦ NHÀ: Mình vẫn được giữ Sổ đến khi giao dịch chuyển tiền 100% hoàn tất.
Mọi chuyện sau đó có thể để môi giới lo phần còn lại (các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng kèm theo) và làm theo hợp đồng môi giới đã ký là được. Mình xin khẳng định lại là chủ nhà bán căn nhà vài tỷ đa số đều không hèn mọn tới mức “luồn cò” và “ăn chặn” tiền môi giới của các bạn, vì khả năng bị bóc phốt là rất cao (do bạn môi giới đã có ghi âm – ghi hình bằng chứng giao dịch ở trên rồi => cách bảo vệ cả 3 bên khi giao dịch)
Đừng quên đăng tin bán nhà tại Mahaland.vn khi có nhu cầu nhé!